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COVID 19: CANONE DI LOCAZIONE DI IMMOBILI COMMERCIALI
I provvedimenti adottati dal Governo per contrastare e contenere il diffondersi del virus Covid-19, con la sospensione delle attività commerciali “non essenziali” hanno comportato serie difficoltà per il pagamento dei canoni di locazione sia per i conduttori di immobili ad uso commerciale sia per i conduttori di immobili ad uso abitativo.
In questa situazione emergenziale, il conduttore ha il diritto di sospendere o ridurre il versamento del canone di locazione unilateralmente? La questione giuridica è abbastanza complessa. Allo stato non esistono provvedimenti legislativi che autorizzano la sospensione o la riduzione dei canoni di locazioni.
FOCUS SULLE LOCAZIONI COMMERCIALI
Il decreto cura Italia (DL 17 marzo 2020, n. 18), all’art. 65 riconosce a favore degli esercenti di attività di vendita al dettaglio, soprattutto di ridotte dimensioni che hanno dovuto sospendere l’attività (immobili rientranti nella categoria catastale C/1 NEGOZI E BOTTEGHE), per l’anno 2020, un credito di imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 (solo se effettivamente versato). Tale norma di natura fiscale lascia scoperti coloro che hanno dovuto sospendere l’attività ma non rientrano tra quelli beneficiari della agevolazione. In ogni caso, il suddetto beneficio emanato Governorappresenta una indicazione decisamente chiara dell’intenzione del legislatore di escludere la legittimità di eventuali “autosospensioni” o “autoriduzioni” dei canoni di locazione.
Presupponendo che il conduttore voglia mantenere in vita il rapporto, si possono prospettare 2 soluzioni.
Due Soluzioni
– sospensione temporanea dell’obbligo di pagare il canone (art. 1256 II comma c.c.) per sopravvenuta impossibilità della prestazione da formalizzarsi con comunicazione scritta al locatore. Tra le cause dell’impossibilità temporanea della prestazione rientrano gli ordini o i divieti sopravvenuti dell’autorità amministrativa
– interruzione del pagamento in vigenza della sospensione dell’attività commerciale non potendo il conduttore godere dell’immobile per la finalità convenuta nel contratto, indipendentemente da uno stato di difficoltà economica e finanziaria)
– rinegoziazione del canone motivata da una eccessiva onerosita’ sopravvenuta (art. 1467 comma 2 c.c.). Il conduttore puo’ chiedere la riduzione del canone per tutto il periodo in cui resteranno in vigore le limitazioni imposte dal governo per contrastare l’emergenza Covid-19
Conclusioni
In conclusione, la soluzione dell’interruzione del pagamento è senza dubbio la più rischiosa mentre quella più conveniente è quella della richiesta di rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto. Ciò consente di poter raggiungere un accordo con il locatore circa il pagamento dei canoni maturati in costanza della sospensione dell’attività commerciale, ma anche di ridefinire l’ammontare dei canoni futuri considerando gli strascichi economici e finanziari connessi all’emergenza sanitaria. Il nuovo accordo dovrà essere trasfuso in una scrittura privata registrata: da una parte il locatore non dovrà pagare le imposte sui canoni non percepiti ed al contempo consentirà al conduttore di ottenere una riduzione del canone oppure una modifica delle tempistiche del suo pagamento.
In ogni caso, le soluzioni prospettate, soprattutto per l’assenza di appigli giurisprudenziali precedenti, comportano risvolti legali e giuridici complessi e che, pertanto, necessitano, caso per caso, di una approfondita analisi professionale.
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